¿Un extranjero puede comprar una propiedad en México?
Si no eres mexicano, te agradará saber que, en efecto, un extranjero puede comprar casa en México. Por supuesto, solo debes cumplir con algunos requerimientos.
A continuación, te platicaremos lo que necesitas saber para comprar una propiedad en México como extranjero.
Existe una zona restringida
Para las transacciones inmobiliarias con extranjeros, en México existe una zona restringida que es una franja de 100 km a lo largo de las fronteras terrestres y de 50 km a lo largo de las playas.
Sin embargo, muchas personas no saben que como extranjero sí es posible que compres un bien inmueble en México dentro de la zona restringida. Esto lo puedes hacer mediante un fideicomiso o constituyendo una empresa mexicana. La opción que elijas dependerá mucho de la estrategia fiscal que quieras y el número de propiedades que desees comprar en México. Si tienes más de dos propiedades, lo más recomendable es constituir una empresa mexicana por los beneficios que esto trae.
¿Cómo se maneja el fideicomiso en México?
El sistema mexicano permite a los extranjeros comprar una propiedad, brindándoles una gran protección.
Para adquirir bienes raíces en las zonas restringidas, los extranjeros deben adquirir la propiedad mediante la constitución de un fideicomiso bancario formalizado con una Institución Bancaria Mexicana. Como comprador, serás designado como beneficiario principal y podrás nombrar beneficiarios sustitutos en caso de fallecimiento, evitando así trámites testamentarios.
El fideicomiso se establece inicialmente por 50 años y es renovable por el mismo periodo de tiempo. Como comprador, puedes usar, expandir, construir y mejorar la propiedad como desees. También, puedes rentarla o venderla y recibir el 100% de las ganancias. Antes del vencimiento del fideicomiso, el banco fiduciario te informará que es momento de extender el plazo por otros 50 años.
El fideicomiso se autoriza mediante un permiso expedido por la Secretaría de Relaciones Exteriores de México y de conformidad con el artículo 27 de la Constitución Mexicana. Es importante mencionar que las propiedades mantenidas en el fideicomiso no son activos del banco y el tamaño del banco no afecta las propiedades que representa. En caso de que el banco con el que se tramite el fideicomiso tenga dificultades financieras, la propiedad que compraste se transferirá a otro banco fiduciario. No será necesario que solicites un nuevo permiso.
En pocas y fáciles palabras: como extranjero puedes comprar una casa a la orilla de nuestras hermosas playas mexicanas a través de un fideicomiso.
Constitución de una empresa mexicana
Otra opción para comprar propiedades en la zona restringida es estableciendo una empresa mexicana.
La empresa debe ser propiedad de extranjeros y debe estar administrada por ellos. Tiene que estar constituida bajo la ley mexicana, pues es una entidad mexicana, incluso si sus accionistas, miembros y oficinas son extranjeros. Esta empresa mexicana puede comprar propiedades de manera directa en la zona restringida.
Debes saber que constituir y mantener una empresa mexicana es más costoso que establecer un fideicomiso, además de que debe operarse de acuerdo con la ley.
Si es tu primera inversión en México, es mejor que realices la compra a través de un fideicomiso bancario. Si es tu tercera inversión, es más conveniente que la adquieras a través de una empresa mexicana por los beneficios que esto te da al ya tener un portafolio más amplio de inmuebles.
¿Los extranjeros pagan impuestos al comprar una casa en México?
El vendedor debe cubrir el ISR (Impuesto Sobre la Renta) y hacer la declaración de venta de la propiedad.
Tú como extranjero deberás pagar el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), al igual que cualquier comprador mexicano.
Impuestos al comprar una casa
Es importante tener en cuenta que al dedicarse a los bienes raíces se tienen que solventar diferentes gastos como el mantenimiento del inmueble, pago predial y servicios, todo eso en caso de que no se comercialice la propiedad porque al venderla esos gastos ya no saldrán de tus bolsillos.
Los pagos que se hacen al comprar una casa son:
Hay que recordar que en el caso del segundo es obligación del comprador, mientras el primero es pagado por la persona que vende la propiedad, es decir, lo tendrás que pagar en todas las transacciones de viviendas que hagas. Aunque no es parte del impuesto dentro de la compra.
Además, no olvides mencionarle sobre cambiar el nombre del titular en los recibos de teléfono, luz y agua.
¿Qué es el ISAI?
Este trámite también es conocido como el Impuesto de Traslado de Dominio y se aplica al momento de comprar un inmueble. En este momento tendrás que informar a los nuevos propietarios que deben hacer el cambio de titular de las escrituras para posteriormente pedir la ayuda del notario para solicitar nota declaratoria del ISAI.
Con esto se avala ante Hacienda que el comprador es el nuevo propietario, el porcentaje a pagar es de 2% a 4.5% sobre el valor de la vivienda de acuerdo al avalúo realizado y sobre todo dependerá de cada entidad federativa.
Pago del ISR
El ISR se paga por la utilidad de la casa y se calcula tomando en cuenta el dinero recibido por la venta, el cual puede llegar hasta el 35%. Hay que recordar que dicho impuesto se debe pagar ante cualquier actividad que incremente el patrimonio del contribuyente.
Recuerda que el ser un contribuyente puntual te ayudará a no pagar multas o tener problemas con las autoridades
CLAUSULA CALVO
Normalmente este tipo de cláusula se manifiesta directamente en el instrumento notarial en el cual consta la compraventa y/o adquisición del inmueble.
Este convenio tiene el fin de que el gobierno correspondiente al país de origen del extranjero no pueda intervenir o brindar protección para resolver controversias relacionadas al inmueble, en caso de que ésta se encontrara en riesgo de perderse o en caso de existir algún tipo de incumplimiento.
Es decir, el inmueble, al estar en territorio mexicano, será regulado por las leyes mexicanas.
En ese contexto, es posible que el extranjero, al adquirir un bien inmueble en México pueda adquirir también una residencia dentro del país a través de una visa de residente temporal por adquisición de inmuebles.
Esta visa permite una estancia en México superior a 180 días y no mayor a 4 años, conforme lo establecido en el artículo 107, fracción V del Reglamento de la Ley de Migración, mismo que se cita a continuación:Artículo 107.
La visa de residencia temporal a que se refiere la fracción IV del artículo 40 de la Ley, se expedirá a la persona extranjera que manifieste su intención de permanecer en el territorio nacional por un período mayor a ciento ochenta días y hasta de cuatro años.
El solicitante deberá demostrar alguno de los siguientes supuestos:
Que tiene bienes inmuebles en el territorio nacional con valor equivalente a los montos previstos en las disposiciones administrativas de carácter general que de manera conjunta emitan la Secretaría y la Secretaría de Relaciones Exteriores y que serán publicadas en el Diario Oficial de la Federación.
Al igual que en otro tipo de visas, el tema de los 4 años se entiende como una residencia temporal que puede renovarse y extenderse en este marco de tiempo pero que, luego de estos cuatro años, permite obtener una residencia permanente mediante un cambio de condición.
Con esta visa el interesado puede trabajar en México siempre que el salario sea pagado desde el extranjero, de lo contrario no podrá realizar actividades que sean remuneradas dentro del territorio mexicano.
Si desea trabajar en México prestando servicios subordinados para una empresa que le pague en territorio nacional podrá realizar un trámite para obtener la autorización del Instituto Nacional de Migración para trabajar: el llamado permiso de trabajo. Una vez que el extranjero obtenga su visa deberá cambiarla por el documento migratorio correspondiente, es decir deberá realizar un trámite denominado Expedición de documento migratorio por canje en el que, a cambio de tu visa se le brindará una tarjeta de residente temporal, lo que le permitirá identificarse y acreditar que se encuentra dentro del país como residente temporal.
Este canje se deberá realizar dentro de los 30 días naturales siguientes contados a partir del ingreso a México, directamente en la oficina del Instituto Nacional de Migración más cercana al domicilio del extranjero.
MARCO JURIDICO E HISTÓRICO
El artículo 13 de la Primera Ley Constitucional de 1836 determinaba las limitaciones respecto del derecho de propiedad para los extranjeros:“Artículo 13.
El extranjero no puede adquirir en la República propiedad raíz, si no se ha naturalizado en ella, casare con mexicana, y se arreglare a lo demás que prescriba la ley relativa a estas adquisiciones.
Tampoco podrá trasladar a otro país su propiedad mobiliaria, sino con los requisitos y pagando la cuota que establezcan las leyes.”El 5 de febrero de 1917 Venustiano Carranza expidió la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en la que se estableció en su artículo 27, fracción I sobre el derecho de los extranjeros de adquirir el dominio de tierras, aguas y sus accesiones, así como para obtener concesiones de explotación de minas, aguas, o combustibles minerales de la República Mexicana, lo siguiente:
Artículo 27:I. Sólo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones o para obtener concesiones de explotación de minas o aguas. El Estado podrá conceder el mismo derecho a los extranjeros, siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar por lo mismo la protección de sus gobiernos por lo que se refiere a aquéllos; bajo la pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la Nación, los bienes que hubieren adquirido en virtud del mismo.
En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas.
En 1993 se publicó en el Diario Oficial de la Federación la Ley de Inversión Extranjera la cual amplió la posibilidad de los extranjeros de adquirir propiedades en México a pesar de prohibición determinada en el artículo 27 constitucional. La misión de esta ley es promover la inversión extranjera, así como otorgar certeza a los inversionistas en conjunto lo que la convierte en un instrumento jurídico útil para toda persona extranjera que deseé invertir en México.
En cuanto a la visa de residente temporal por adquisición de inmuebles encontramos su regulación en los Lineamientos Generales para la Expedición de Visas, así como en el Reglamento de la Ley de Migración, mediante la cual se establecen los requisitos y criterios en los que ésta será expedida.
ASPECTOS IMPORTANTES Esta visa puede solicitarse en cualquier representación consular de México en el extranjero.
El extranjero puede trabajar en México, siempre y cuando el salario que perciba sea pagado en el extranjero, de lo contrario no podrá laborar con salario pagado dentro del territorio nacional, es decir no podrá realizar actividades remuneradas.
El extranjero deberá tramitar dentro de los siguientes 30 días naturales contados a partir de su ingreso al territorio nacional, la tarjeta de residencia que acredite su estancia legal y le permita permanecer en territorio nacional.
REQUISITOS GENERALES Y ESPECIALES
Pasaporte o documento de identidad y viaje válido y vigente, en original y copia.
Una fotografía con el rostro visible y sin anteojos, a color, tamaño pasaporte, cuyas medidas deberán ser como mínimo de 32.0 milímetros x 26 milímetros y como máximo de 39.0 milímetros x 31.0 milímetros, con fondo blanco y de frente.
Original y copia del documento que acredite su legal estancia, si la persona extranjera no es nacional del país donde solicita la visa.
Presentar los documentos que lo acrediten como inversionista.
Para acreditar la inversión realizada en México se deberá presentar la siguiente documentación según sea el caso:
(POR ADQUIRIR BIENES INMUEBLES EN TERRITORIO NACIONAL) Original y copia de Escritura Pública otorgada ante Fedatario Público que acredite a la persona extranjera es titular de bienes inmuebles, con un valor que exceda de cuarenta mil días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal. Para saber qué tipo de inmueble puede ser idóneo para aplicar a este tipo de visa es necesario realizar una operación aritmética, es decir, multiplicar 40,000 por el monto del salario mínimo aplicable al año en que se realice el trámite.
El salario mínimo es publicado en el Diario Oficial de la Federación cada ejercicio.
(POR SER INVERSIONISTA) Escritura o póliza de la persona moral mexicana otorgada ante Fedatario Público, o documento debidamente certificado por el órgano de administración o funcionario competente de éste, en el que conste que la persona extranjera participa en el capital social de dicha persona moral mexicana, y que el monto de la inversión efectivamente erogado para la participación de la persona extranjera en la persona moral mexicana exceda de veinte mil días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal, lo cual podrá acreditarse mediante contrato de compraventa de acciones o partes sociales, contrato de transmisión de bienes o derechos en favor de la persona moral mexicana o documento expedido por esta ultima que acredite el monto aportado por concepto de la participación en el capital social, en original y copia.
Documento que acredite la titularidad de bienes muebles en favor de la persona moral extranjera, con un valor que exceda de veinte mil días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal, en original y copia.
Documentación que acredite el desarrollo de las actividades económicas o empresariales en territorio nacional, lo cual podrá acreditarse con contratos, ordenes de servicio, facturas, recibos, planes de negocio, licencia o permisos, y constancia expedida por el Instituto Mexicano de Seguridad Social que acredite que la persona extranjera es empleador de al menos cinco trabajadores en original y copia.
Pago de derechos por la expedición de visa.Desde luego, habría que hacer la precisión de que, para adquirir esta visa de residencia temporal, lo que debe suceder primero es la adquisición del bien inmueble, pues de este acto jurídico deriva la posibilidad de ser sujeto a este tipo de visa.
La adquisición puede ser a través de cualquiera de las formas permitidas por Ley, pero debe formalizarse, elevarse a escritura pública ante notario.
Esto quiere decir que un simple contrato en el cual conste el acto jurídico de compraventa, por ejemplo, no será suficiente para generar la convicción en la embajada para que otorgue esta visa.
El instrumento notarial, entonces, deberá cumplir con todas las formalidades que exige la Ley del Notariado. Desde ser un acto jurídico legal como que esté recubierto con todas las formalidades de Ley.
CONCLUSION México es un gran país para invertir y adquirir un bien inmueble por su atractivo, su riqueza cultural, sus recursos naturales, su ubicación geográfica y sus maravillosos lugares turísticos como lo son las playas, pueblos mágicos y ciudades. Invertir y residir en México significa una excelente elección que sin duda debe hacerse con el apoyo de un especialista para que durante el proceso el extranjero cuente con la seguridad de que este se realizará de forma efectiva y que ante cualquier eventualidad tendrá la ayuda y asesoría de un experto en el tema.A pesar de las limitaciones determinadas en el artículo 27 constitucional en cuanto a inversión a favor de los extranjeros, hoy día y gracias a la Ley de Inversión Extranjera se amplió esta posibilidad, lo que ha sido un gran paso para que cada vez haya más extranjeros interesados en comprar una propiedad en territorio mexicano y las leyes migratorias han permitido que el extranjero resida en México por un tiempo determinado, lo que abre todas las oportunidades para invertir en este gran país.